Por Cirlene Carvalho* — Condomínios irregulares são um problema recorrente no Distrito Federal. O Código de Edificações do DF (Lei nº 6.138, de 26 de abril de 2018) exige que as construções em áreas urbanas ou rurais sejam precedidas de licenciamento emitido pelo Poder Público. A regularização fundiária é de responsabilidade do Poder Executivo, e é tratada, no Distrito Federal, pela política habitacional (instituída pela Lei Distrital nº 3.877/2006) e pela Política de Regularização de Terras Públicas Rurais pertencentes ao Distrito Federal ou a Agência de Desenvolvimento do DF – Terracap (instituída pela Lei Distrital nº 5.803/2017). Portanto, qualquer movimento que vise a implantação de moradia com características de condomínio, sem autorização do Poder Público e dos registros competentes, corresponde a um condomínio ilegal.
Para o poder público, os condomínios construídos ilegalmente têm diversas implicações urbanas e ambientais. Há uma busca incessante por fortalecer as medidas consideradas necessárias para frear a situação ilegal atualmente existente no DF e não incentivar novas invasões. Assim, a mera expectativa abstrata do direito de um dia ter uma expansão urbana no local não confere a ninguém o direito de invadir terras públicas à vontade, de promover loteamentos (grilagem de terras) independentemente de qualquer observância de normas construtivas, administrativas e ambientais. .
Com o advento da Lei Federal 13.465/2017, existem dispositivos que constituem objetivos da Regularização Fundiária Urbana (REURB), visando “prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais” e “ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais e sociais da cidade”. garantir o bem-estar dos seus habitantes”.
A referida lei traz diversos desafios ao combate à grilagem de terras, pois prevê a possibilidade de dispensa das exigências relativas ao percentual e às dimensões das áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, bem como a outros parâmetros urbanísticos e prediais. Acontece que a discricionariedade técnica na regularização observa parâmetros legais e constitucionais, inclusive ambientais. Há muitos avanços no direito social à moradia, mas estes são limitados, pois tal invocação não legitima a grilagem de terras. As autoridades entendem que não é sequer possível dar preferência aos ocupantes irregulares da área indicada, por se tratarem de meros titulares sem direito possessório.
Neste sentido, as autoridades avançam com sucessivas operações fiscais para impedir a invasão de terras públicas, cujo mapeamento para o efeito ainda não se revelou satisfatório. Como orientação preventiva, quem tiver interesse em adquirir imóveis em locais promissores de condomínio deve procurar primeiro um advogado especializado, para ajudar nas chances de ser um bom negócio ou, ao contrário, evitar o risco de perda e a prática de um crime. Não diferente, no caso de centros urbanos informais “consolidados”, recomenda-se a elaboração de um projeto urbanisticamente adequado, que possa ser aprovado e registrado para fins de regularização fundiária.
A arte. 133 do Código de Edificações do Distrito Federal – COE autoriza a ação imediata da administração pública para demolir edifícios que não cumpram a legislação quando localizados em área pública. O § 4º destaca que é dispensada a notificação prévia do infrator e permite a demolição imediata da obra/edifício cuja regularização é vedada, quando se enquadrar como em fase inicial ou em desenvolvimento. É isso que justifica a atuação do Governo do Distrito Federal (GDF), estabelecendo uma força-tarefa para fiscalizar essas obras e, em muitos casos, o próprio Ministério Público, em atuação conjunta com a Polícia Civil, atua para inibir imediatamente a ação inicial. etapas de condomínios. ilegal.
*Cirlene é advogada e sócia proprietária da Carvalho & César Advogados Associados. Conselheiro da OAB da Subseção Taguatinga/DF. Pós-Graduação em Direito Público e Direito Penal
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